La questione sulla facoltà per l’amministratore di chiedere compensi extra non preventivati all’atto della sua nomina in assemblea, ha dato luogo a lunghe discussioni prima della recente riforma del condominio. La problematica si è sempre posta, in particolare, facendo riferimento a quelle percentuali che gli amministratori di condominio, anche nel recente passato, hanno rivendicato sulle opere di ristrutturazione dello stabile, come compenso per la propria attività di supervisione e vigilanza.
La nuova normativa condominiale è, però, intervenuta in modo netto stabilendo (cfr. art. 1129 c.c.) che l’amministratore, al momento del conferimento dell’incarico, è obbligato a fornire all’assemblea un preventivo scritto e dettagliato per l’attività che andrà a svolgere, peraltro annualmente contestualmente al rinnovo di ogni incarico. In mancanza di tale indicazione, la nomina è nulla e lo stesso professionista non potrà successivamente pretendere esborsi economici ulteriori nei confronti del condominio.
Il preventivo, pertanto, deve essere analitico, specifico ed omnicomprensivo: ciò significa che non è possibile, per l’amministratore, richiedere pagamenti extra non indicati nel preventivo tempestivamente consegnato all’atto della nomina, anche se si tratta di interventi ed attività impreviste e/o imprevedibili.
Con ciò, anche con riferimento alle diffide scritte che l’amministratore invia ai condomini morosi per il recupero dei crediti condominiali, il discorso non cambia. Come peraltro chiarito proprio di recente dal tribunale di Roma (cfr. Trib. Roma 15.03.2022), l’amministratore non può chiedere delle spese extra per l’attività di recupero dei crediti svolta in sede stragiudiziale. In tale contesto, oltretutto, è un preciso obbligo dell’amministratore avviare le azioni di recupero contro i condomini morosi, incombente quest’ultimo da adempiere in un tempo non successivo ai sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di gestione. Entro tale termine, occorrerà quindi conferire incarico ad un avvocato di fiducia dell’amministratore (sulla scelta del legale, peraltro, non è necessario il previo consenso dell’assemblea condominiale) e procedere con il recupero del credito. In ogni caso, si rammenta che, in ambito di recupero crediti condominiali, secondo la giurisprudenza maggioritaria, per poter agire contro i condomini morosi non è necessario il previo invio della diffida: la comunicazione di messa in mora non è, infatti, una condizione essenziale per la stessa azione giudiziale.