La sentenza n. 2848/2026 del Consiglio di Stato ha affrontato il tema dello stato legittimo di un immobile sottoposto a condono edilizio, chiarendone la portata ai fini della successiva attività edilizia e se, in particolare, un immobile già sanato possa essere oggetto di una completa ristrutturazione edilizia oppure a sole opere di natura conservativa e manutentiva.
La verifica dello stato legittimo dell’immobile è un passaggio obbligatorio per ottenere titoli abilitativi o regolarizzare situazioni pregresse, ma ricostruire la documentazione necessaria può essere complesso. Nel caso in esame, il proprietario di un immobile impugnava il provvedimento con cui il Comune aveva respinto la sua istanza di accertamento della conformità urbanistica e di compatibilità paesaggistica, presentata al fine di sanare alcuni interventi edilizi realizzati all’interno di locali già oggetto di precedente titolo in sanatoria. Il Comune aveva respinto la domanda, ritenendo che tali interventi integrassero una “nuova opera” e che, pertanto, non potessero essere sanati tramite SCIA in sanatoria, ma dovessero essere ricondotti alla disciplina dell’art. 36 del T.U.E.
La vertenza è giunta sino al Consiglio di Stato che, accogliendo il ricorso, ha chiarito alcune questioni inerenti alla vicenda. Innanzitutto, in via preliminare, si è affrontato il tema della natura giuridica dell’immobile oggetto di condono: sebbene un orientamento giurisprudenziale più risalente abbia sostenuto che tali immobili possano essere interessati esclusivamente da interventi manutentivi, il Collegio ha ritenuto preferibile un’interpretazione evolutiva della normativa, alla luce dell’art. 9-bis, co. 1-bis, del D.P.R. 380/2001, confermando che un immobile sanato debba considerarsi pienamente legittimo sotto il profilo urbanistico. Ciò comporta che esso può dunque essere oggetto di tutti gli interventi edilizi consentiti per gli immobili regolarmente assentiti, inclusa la ristrutturazione edilizia (e ciò in ossequio al principio di certezza del diritto, che impone di evitare situazioni di incertezza o ambiguità nella qualificazione giuridica dei beni). La sentenza, tuttavia, non afferma che ogni intervento su immobile condonato sia automaticamente ammissibile. Il riconoscimento della piena legittimità urbanistica del bene non elimina infatti la necessità di verificare, caso per caso, la concreta natura delle opere realizzate e la loro conformità alla disciplina urbanistica e paesaggistica applicabile. Chiarito tale presupposto, il Collegio ha dovuto quindi esaminare la natura dell’intervento realizzato chiarendo che, dagli interventi previsti, non emergeva alcun incremento del carico urbanistico, né un aumento della volumetria o della superficie utile. Il Collegio, pertanto, ha rilevato che la qualificazione dell’intervento come “nuova opera”, operata dall’amministrazione e condivisa dal giudice di primo grado, risultava priva di adeguato supporto motivazionale e non coerente con la situazione fattuale. Le opere realizzate, infatti, erano in gran parte interne e la chiusura di uno spazio già delimitato su più lati non determina di per sé una trasformazione edilizia tale da configurare una nuova costruzione. Sotto il profilo paesaggistico, è stata inoltre esclusa la sussistenza di violazioni. In assenza di incremento di superficie o volume e trattandosi di interventi interni privi di incidenza sull’aspetto esteriore dell’edificio, l’amministrazione avrebbe dovuto proseguire l’istruttoria valutando la non necessità dell’autorizzazione paesaggistica, anziché arrestare il procedimento. Alla luce di tali considerazioni, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e ha annullato il provvedimento impugnato. Ne è conseguito l’obbligo per l’amministrazione di riesaminare l’istanza alla luce dei principi enunciati in motivazione.
