Può capitare di possedere un immobile che non si riesce più a gestire, una casa fatiscente, un terreno senza valore, un fabbricato ereditato che genera solo spese. In questi casi è possibile rinunciare alla proprietà usufruendo della rinuncia abdicativa, ossia l’atto con cui il proprietario dichiara di abbandonare volontariamente il diritto di proprietà, senza trasferirlo ad un altro soggetto.
In seguito a rinuncia abdicativa l’immobile, per legge, diventa proprietà dello Stato: negli ultimi anni, però, questo strumento è stato spesso usato in modo improprio. Nel 2025 la Corte di Cassazione ha chiarito che la rinuncia abdicativa è possibile in astratto, ma non può essere usata per evitare obblighi e responsabilità. Se la rinuncia serve a liberarsi di un immobile pericolante, inquinato o soggetto a lavori obbligatori, l’atto è nullo perché comporterebbe il trasferimento sulla collettività dei costi di messa in sicurezza, bonifica o ripristino. Inoltre il proprietario resta responsabile dei danni causati prima della rinuncia. La legge finanziaria del 2026 ha introdotto, dunque, regole più severe. Oltre agli aspetti fiscali, la novità più importante riguarda i controlli tecnici preventivi. Prima della rinuncia devono, infatti, essere valutate le condizioni urbanistiche (la regolarità edilizia dell’immobile), ambientali (assenza di inquinamenti o situazioni di rischio) e sismico-strutturali (stato di sicurezza del fabbricato). Queste verifiche dovranno essere documentate tramite una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato, che accompagna l’atto notarile. È importante sapere che queste formalità, nella pratica, possono impedire la stipula dell’atto, soprattutto in presenza di abusi edilizi, gravi difetti strutturali o problemi ambientali non sanati. La riforma del 2026, tuttavia, riguarda la rinuncia all’intera proprietà dell’immobile. Non viene invece modificata la disciplina della rinuncia alla sola quota di comproprietà (ad esempio tra fratelli o coeredi): in questi casi continuerà ad applicarsi la normativa tradizionale e, dunque, la quota rinunciata si trasferirà automaticamente agli altri comproprietari senza l’applicazione delle nuove regole rafforzate previste per la rinuncia totale. Anche nella rinuncia abdicativa, poi, valgono molte regole tipiche degli altri atti immobiliari. Devono essere inserite le menzioni di conformità catastale, cioè la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato reale dell’immobile. Devono, inoltre, essere riportate le dichiarazioni urbanistiche, per attestare la regolarità edilizia o la presenza dei titoli abilitativi. Se la rinuncia riguarda un terreno, diventa obbligatoria anche l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU). Diversamente, invece, non è richiesto l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), perché la rinuncia ad un immobile di fatto non è una vendita. In ogni caso, la rinuncia, che è atto unilaterale e non recettizio, dovrà comunque essere effettuata tramite un atto notarile e trascritta nei registri immobiliari: il notaio provvederà a notificare l’atto all’Agenzia del Territorio, consentendo allo Stato di prendere in carico il bene e svolgere le verifiche necessarie.
