L’uso dell’interpello all’Agenzia delle Entrate su questioni generalmente non contestate nella prassi è divenuto endemico, e ciò è accaduto anche nel caso della vendita di un immobile oggetto di precedente cessione ultra-quinquennale e sottoposto a suddivisione nell’intestazione a titolo di usufrutto e nuda proprietà.
La vicenda prende spunto dal caso di due coniugi, comproprietari in parti uguali di un appartamento e di una pertinenza, i quali cedevano detti beni e la parte acquirente decideva di scindere l’acquisto, intestando la nuda proprietà ad un soggetto e l’usufrutto ad altro soggetto (operazione molto frequente nella prassi immobiliare, anche per finalità successorie). I due coniugi, in particolare, hanno venduto la loro prima casa, in cui hanno sempre abitato dall’acquisto che risaliva a ben oltre i cinque anni precedenti. È noto, allora, come in questi casi il venditore non debba preoccuparsi delle imposte, perché l’art. 67 co. 1 lett. b) del TUIR prevede la tassazione della plusvalenza solo per operazioni speculative, relative ad immobili acquistati e rivenduti nei cinque anni, e comunque mai se vi ha risieduto per la maggior parte del tempo in cui ne è stato proprietario e mai se li ha ereditati, e ciò a prescindere da chi acquista e da come si è inteso intestare l’immobile e dal tipo di diritto reale coinvolto (ad es., il classico caso di un padre che preferisca l’usufrutto lasciando al figlio la nuda proprietà). La questione però (ed il dubbio che evidentemente ha attanagliato una delle parti coinvolte nella vicenda) è stata oggetto di un’istanza all’Agenzia delle Entrate che, esaminando il fatto concreto, con risposta ad interpello n. 133/2025, ha chiarito (suffragando il parere con giurisprudenza minoritaria, in ambito peraltro d’imposizione indiretta, con conseguenze molto più contenute, per le imposte ipotecarie e catastali, cfr. Cass. 7154/2021 e Cass. 11922/2021) che in capo alla parte venditrice vi sarebbe una plusvalenza imponibile IRPEF anche laddove venga ceduto un immobile posseduto da più di cinque anni qualora, su scelta della parte acquirente, l’acquisto di tale immobile sia ripartito tra nuda proprietà e diritto di usufrutto, acquistati, rispettivamente, da soggetti diversi. In particolare, ad avviso del richiamato interpello, vi sarebbe una tassazione IRPEF relativa alla quota riferibile alla cessione del diritto di usufrutto. Secondo l’Agenzia delle Entrate, dunque, entrambi i trasferimenti genererebbero dei proventi ai fini delle imposte sui redditi, che devono essere assoggettati a tassazione con regole diverse. La plusvalenza relativa alla nuda proprietà sarebbe tassabile in base all’art. 67, co. 1, lett. b), del TUIR, secondo le regole delle plusvalenze immobiliari e, quindi, con esenzione da IRPEF nel caso di cessione ultra-quinquennale. Invece, il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi del citato art. 67, co. 1, lett. h), del TUIR e, quindi, sarebbe sempre tassabile, anche in caso di cessione ultra-quinquennale. Il parere ha ovviamente creato e crea attualmente scompensi nella prassi: la preoccupazione diffusa è che vengano di fatto tassate ai fini IRPEF anche le cessioni di immobili posseduti da più di cinque anni, per una legittima scelta dell’acquirente il quale, ad esempio, decida di intestare l’usufrutto a sé stesso e la nuda proprietà al figlio o al coniuge, come spesso accade nella vita di tutti i giorni. Insomma restano tanti dubbi interpretativi. L’auspicio è, dunque, quello di un intervento autentico “dall’alto” che possa dirimere quanto prima la questione in maniera definitiva nel precipuo ed esclusivo interesse dei contribuenti, proprietari e/o acquirenti d’immobili essi siano.
