Nell’ambito della consulenza prestata ai nostri clienti, l’esame della due diligence riveste certamente un momento di fondamentale importanza per il buon esito della commessa, in cui il supporto legale rimane prioritario. Difatti, è possibile articolare la due diligence in due macro-tipologie: quella legale-amministrativa e quella tecnica. Per la prima, il nostro Studio è sempre direttamente coinvolto nel processo che potrà ritenersi esaustivo nel momento in cui si avranno a disposizione, per le relative disamine, gli atti di acquisizione ed i titoli di provenienza degli edifici, le visure e le planimetrie catastali, i documenti urbanistici (ad esempio, il certificato di destinazione) e la documentazione edilizia (titoli abilitativi, licenze, concessioni, permessi di costruire, DIA, SCIA, condoni, ecc.). La parte tecnica della due diligence viene invece lasciata alla diretta supervisione del facility manager, il quale avrà il focus centrato sull’impiantistica degli stabili da manutenere, ad esempio, così come sulla verifica delle varie certificazioni rispetto all’effettivo stato di manutenzione dei singoli impianti.
Spesso però, nell’esecuzione delle predette attività, ciò che accade è di riscontrare l’incompletezza e/o l’insufficienza della predetta documentazione. Ciò che consigliamo allora in tali casi è quello di prestare massima attenzione, innanzitutto, agli adempimenti relativi alla normativa sulla sicurezza sul lavoro di cui al D.Lgs. 81/2008 e s.m. In tema di facility management, infatti, a volte si fa riferimento esclusivamente alla gestione operativa dell’edificio, a come amministrare il patrimonio edilizio oppure a come gestire gli spazi, i servizi e la manutenzione. In realtà, l’ambito più delicato attiene proprio agli obblighi di legge imposti in capo ai datori di lavoro, ai delegati, ai property ed ai facility manager nella gestione dei luoghi di cui sono responsabili, spazi nei quali devono essere garantiti gli standard minimi di sicurezza dettati dalla normativa di riferimento. Questo, dunque, è un tema a monte, da verificare proprio al momento della due diligence e che necessita, pertanto, un approfondimento specifico molto prima della valutazione, consona o meno, delle modalità di gestione dei servizi predisposti per quel determinato stabile. Anche perché, al tema della sicurezza è legata tutta un’altra serie di verifiche inerenti normative ben più stringenti quali, ad esempio, il tema dell’amianto, la sicurezza dei cantieri (in caso di ristrutturazioni dell’edificio), gli impatti acustici, ecc. Attraverso, dunque, la predisposizione di una corretta due diligence, i responsabili delle commesse potranno sin dal principio avere una visione generale dello stato di fatto dell’appalto, degli interventi da predisporre e dei gap da colmare al fine di espletare un servizio adeguato in favore del committente principale.
