Una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate ha messo definitivamente a punto una questione che ha generato numerosi dubbi tra contribuenti e professionisti: è possibile mantenere le agevolazioni prima casa in caso di vendita anticipata dell’immobile acquistato con tali benefici e successivo acquisto di un diritto reale limitato, come l’usufrutto o la nuda proprietà?
Rammentando innanzitutto che i benefici fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale possono essere applicati se il fabbricato che si acquista appartenga a determinate categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) e si trovi nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora (oltre al rispetto da parte del compratore di tutta una serie di ulteriori requisiti), nello specifico, un soggetto prossimo alla vendita di una porzione immobiliare poneva il seguente caso all’attenzione dell’ente introducendo il tema del diritto reale di usufrutto. Il contribuente, in particolare, precisava la propria volontà di vendere l’immobile acquistato tre anni prima e per il quale aveva usufruito delle agevolazioni quale prima casa. Cosciente della necessità di acquistare un secondo immobile entro l’anno per evitare di dover restituire le maggiori imposte dovute, decadendo così dalle agevolazioni erogate in suo favore, il soggetto richiedeva all’Agenzia se la predetta regola valesse anche se avesse nel caso optato per l’acquisto non della piena proprietà di una nuova abitazione ma solamente del diritto di usufrutto su di essa. Nel fornire, pertanto, la sua risposta, il Fisco ha innanzitutto ricordato che “il contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici fiscali prima casa, prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, perde tali benefici. La decadenza dalle agevolazioni usufruite può essere evitata solo se entro un anno egli acquista un altro immobile e lo adibisce a propria abitazione principale”. Contestualmente, però, l’ente ha tenuto a sottolineare che non è possibile evitare la decadenza delle agevolazioni e dei benefici di prima casa “se il contribuente acquista entro un anno anche solo un diritto reale di godimento (usufrutto o abitazione) su un immobile, invece che la piena proprietà dello stesso”. Quest’ultimo punto è stato, quindi chiarito ed esplicitato con la risposta n. 192/2024 dell’Agenzia delle Entrate.
La decadenza dai benefici, inoltre, come ha tenuto a chiarire l’Amministrazione, comporta anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta (art. 7, comma 1, L. 448/1998), in quanto, come precisato con la circolare n. 38/2005, il credito in argomento non spetta, tra l’altro, “se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito”.
