Nella vicenda in esame, un conduttore di un immobile (un capannone adibito ad uso commerciale) citava in giudizio la società locatrice per chiedere la condanna della stessa all’esecuzione dei lavori necessari all’eliminazione dei vizi individuati in sede di accertamento tecnico preventivo; inoltre, in considerazione dello stato di insalubrità dei locali, pretendeva che il canone di locazione fosse ridotto sino alla data di eliminazione dei problemi riscontrati, oltre infine alla condanna della convenuta al rimborso dei costi e delle spese sostenute, nonché al risarcimento di ogni danno discendente dalla condotta colposa ex art. 2043 c.c. La società locatrice, costituitasi in giudizio, contestava sul punto che qui interessa la fondatezza delle domande dell’attore, sostenendo che la responsabilità per i danni lamentati dall’attrice dovesse essere attribuita in via esclusiva al proprietario confinante (di cui chiedeva la chiamata in giudizio).
Il punto della questione permane, dunque, su quando ed in che modo la presunzione di responsabilità del proprietario locatore (che si ricollega all’obbligo imposto dall’art. 1575 c.c. di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all’uso convenuto) possa essere vinta dal locatore medesimo. Ciò può essere fatto mediante la prova dell’imputabilità dell’evento al caso fortuito oppure al fatto illecito di un terzo (cfr. Cass. 10389/2005). Onere al quale il locatore, nel caso di specie, ha pienamente adempiuto. Difatti, in base alle risultanze istruttorie, è emerso chiaramente che le infiltrazioni d’acqua presenti nell’immobile condotto in locazione non dipendevano da vizi strutturali; al contrario le problematiche riscontrate nell’immobile locato risultavano causate dalla proprietà di un terzo. Di conseguenza il Tribunale ha escluso la responsabilità del locatore per vizi ai sensi dell’articolo 1578 c.c., i quali devono necessariamente incidere sulla struttura stessa del bene immobile, sottolineando altresì che, proprio per la sussistenza del fatto del terzo, il conduttore avrebbe potuto autonomamente esperire l’azione nei confronti dell’autore del danno (cioè del vicino), riconducibile al disposto dell’art. 1585 c.c. Ad abundantiam, il Giudice ha inoltre rilevato che l’immobile consegnato al conduttore era stato sottoposto da quest’ultimo ad una radicale ristrutturazione interna: è chiaro, quindi, che, potendone verificarne le condizioni e la struttura, sarebbe stato onere del conduttore sollevare tempestivamente eventuali contestazioni in ordine a presunti vizi esistenti, iniziativa che, nel caso di specie, non è stata in alcun modo intrapresa dal conduttore con tutte le conseguenze del caso meglio sopra descritte in tema di suddivisione delle responsabilità.
