Il tema delle locazioni a breve durata è un argomento di stretta attualità nella nostra attività legale quotidiana, soprattutto per il fatto che larga parte della consulenza dello Studio si rivolge a realtà imprenditoriali che si occupano prettamente di property management.
Spesse volte sono sorte problematiche in ordine, ad esempio, alla gestione fiscale di tale tipologia di locazioni. Sul punto, però, occorre immediatamente liberare il campo da indugi: la tassazione degli affitti brevi è quella ordinaria con Irpef e addizionali oppure con la cedolare secca che le sostituisce (tranne se si tratta di locazioni ad uso non abitativo oppure di contratti stipulati nell’ambito dell’attività d’impresa, come quelli ad uso foresteria per i dipendenti, e sempre con il limite della locazione di massimo quattro immobili). A partire dal 2024, inoltre, è opportuno segnalare che la percentuale della cedolare secca sugli affitti brevi è passata dal 21% al 26% annuo se si possiede più di un immobile locato. Per i locatori di un singolo immobile, dunque, la cedolare è generalmente più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria Irpef, perché l’aliquota ordinaria minima è pari al 23% (da calcolare sul 95% del canone percepito), oltre alle addizionali regionali e comunali. Tuttavia, se si hanno redditi molto bassi per i quali non sono dovute imposte, ma durante l’anno sono state sostenute delle spese che danno diritto a detrazioni o deduzioni d’imposta, potrebbe esser conveniente applicare l’Irpef così da ridurlo tramite gli sgravi che altrimenti verrebbero persi applicando la cedolare. Nelle ipotesi, invece, di passaggio al 26%, scegliere tra cedolare e regime ordinario diventerà più complesso. A ciò va aggiunto che, per le locazioni brevi, le imposte si applicano solo sul canone di locazione che viene versato dall’ospite al locatore: se ad esempio, dunque, le spese di pulizia vengono indicate separatamente, queste non verranno tassate, e così vale anche per le commissioni dovute all’intermediario.
Sul punto, analizzando poi per un attimo il tema fiscale dei noti portali on-line d’intermediazione, occorre rammentare che la somma trattenuta dall’“Airbnb” di turno non è definitiva. Infatti, è con la dichiarazione dei redditi che chi ha percepito il canone sceglierà se optare per pagare la cedolare secca, ed eventualmente su quale immobile applicare quella del 21%, o se applicare la tassazione ordinaria. Se il locatore sceglie la prima opzione avrà già pagato tutto il dovuto, se sceglie di applicare le imposte ordinarie quanto trattenuto dall’intermediario sarà scalato dal dovuto come acconto già versato.
Per ciò che concerne, poi, le peculiarità legali della normativa contrattuale in tema di affitti brevi, per rientrare in tale contesto con tutte le agevolazioni che ne conseguono, occorre rispettare tutta una serie di condizioni a partire dalla durata della locazione che deve essere inferiore ai trenta giorni. Il contratto (che non segue uno schema prefissato) deve essere per immobile ad uso abitativo e stipulato esclusivamente da persone fisiche oppure da intermediari del settore. La nuova regolamentazione, infine, si applica anche ai contratti di sublocazione ed a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.
