L’approfondimento della questione trae origine da una recente vicenda giudiziaria nella quale i conduttori di un immobile commerciale si rivolgevano al Tribunale che pronunciava la risoluzione del contratto di locazione per uso diverso concluso tra le parti per inadempimento della società conduttrice, condannando quest’ultima al pagamento di tutti i canoni dovuti fino al rilascio dell’immobile locato, già disposto in corso di causa. La Corte di Appello confermava la correttezza della decisione del primo giudice nella parte in cui aveva sottolineato l’infondatezza della pretesa della società conduttrice di veder riconosciuto l’inadempimento dei locatori per il mancato conseguimento, da parte di questi, di tutti i titoli amministrativi indispensabili per l’esercizio dell’attività commerciale programmata dalla società conduttrice (con particolare riguardo, nel caso di specie, al certificato di prevenzione incendi e, implicitamente, al connesso certificato di agibilità): secondo i giudici di secondo grado, infatti, era il conduttore il soggetto tenuto ad ottenere i titoli amministrativi necessari per lo svolgimento dell’attività esercitata all’interno dell’immobile. La questione, dunque, è stata sottoposta all’attenzione della Suprema Corte che ha ritenuto condivisibile la decisione di secondo grado.
Si è evidenziato infatti che, ferma l’attestata specifica assunzione da parte della società conduttrice dell’impegno al conseguimento, in proprio, dei titoli amministrativi necessari allo svolgimento dell’attività imprenditoriale da svolgersi all’interno dell’immobile locato (e, dunque, indiscussa l’attestazione dell’inesistenza di alcun corrispondente impegno assunto da parte dei locatori), non è emersa una conformazione dell’immobile locato tale da rendere definitivamente impossibile il conseguimento di detti titoli. Alla luce di ciò, allora, la Suprema Corte ha sottolineato la piena correttezza della decisione impugnata, nella parte in cui ha disatteso la rivendicazione, avanzata dalla società conduttrice, dell’accertamento di un inadempimento dei locatori. Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 c.c., d’altronde, non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti (cfr. Cass. 19226/2015). Di conseguenza, in tali locazioni di immobili convenzionalmente destinate ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), l’inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, così da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, o quando il locatore abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l’assoluta impossibilità di ottenerli (cfr. Cass. 9558/2017).
