Negli ultimi anni, la diffusione degli affitti brevi ha generato numerosi contenziosi tra i proprietari di immobili ed i rispettivi condomini: la Suprema Corte è recentemente intervenuta sul tema confermando che i regolamenti condominiali possono vietare le attività ricettive ed imporre sanzioni ai proprietari inadempienti.
Nel caso in esame, la proprietaria di un immobile affittato come bed&breakfast è stata condannata a risarcire il condominio – e di una somma di ingente valore – per aver violato le imposizioni del regolamento condominiale che ne vietavano tale destinazione d’uso. Nello specifico, la proprietà aveva avviato un’attività di locazioni brevi in un edificio residenziale nel centro di Milano. Tuttavia, l’aveva fatto in violazione del regolamento condominiale, che vietava espressamente l’uso degli appartamenti per attività ricettive di tipo alberghiero. Nonostante le ripetute contestazioni da parte degli altri condomini, l’attività è proseguita, portando il condominio ad avviare una causa civile. La proprietaria veniva, innanzitutto, condannata in primo grado al pagamento di una penale di € 100,00 per ogni giorno di attività ricettiva; oltre a ciò, è stata altresì obbligata al pagamento di oltre € 40.000,00 nei confronti del condominio per le violazioni perpetrate. La donna, che ha quindi presentato ricorso per sospendere l’esecutorietà della sentenza, ha comunque deciso di proseguire nella propria attività di B&B sino alla pronuncia della Corte di Cassazione che, successivamente, ha definito la controversia una volta per tutte confermando la condanna della proprietaria. La sentenza della Suprema Corte è stata, dunque, l’occasione per ribadire un principio già consolidato in giurisprudenza: ossia che il regolamento condominiale, se approvato all’unanimità, può vietare specifici usi degli immobili, inclusi gli affitti brevi e le attività lucrative a scopo ricettivo. L’affitto breve peraltro, entrando nelle pieghe normative della vicenda, è regolato principalmente dalla normativa sulla locazione e dal Codice Civile. La legge sì consente ai proprietari di affittare le proprie abitazioni per periodi inferiori ai trenta giorni senza la necessità di registrare il contratto. Tuttavia, gli enti locali e, in particolar modo, i regolamenti condominiali possono imporre delle restrizioni. Sul punto, è l’art. 1138 c.c. a stabilire che i regolamenti condominiali possono, infatti, disciplinare l’uso delle parti comuni e degli immobili, a condizione che le limitazioni siano chiaramente indicate. Sebbene, però, i regolamenti condominiali votati all’unanimità da tutti i condomini possano contenere delle limitazioni all’uso degli immobili ivi presenti, tali limitazioni restano vincolanti solo per i condomini che abbiano effettivamente partecipato alla delibera. Nel caso, poi, in cui si voglia estendere l’efficacia dei vincoli anche ad acquirenti futuri ed eventuali, l’art. 2659 c.c. impone che, quando il regolamento contenga vincoli o limitazioni d’uso sulle unità immobiliari che abbiano natura reale (ossia opponibile ai terzi, come il divieto di destinare un’unità immobiliare ad attività ricettiva), esso debba essere opportunamente trascritto nei registri immobiliari.
