Con la recente ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024 pronunciata dalla terza sezione, la Corte di Cassazione ha chiarito se, e in quale misura, spetti il diritto alla ripetizione dei canoni versati, in capo al conduttore, in ipotesi di contratto di locazione dichiarato nullo.
Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, il conduttore aveva adito l’autorità giudiziaria sul presupposto di aver condotto in locazione, in forza di un rapporto contrattuale che il locatore aveva preteso svolgersi “di fatto”, una stanza in un appartamento sito in Roma, corrispondendo un canone di Euro 500,00 mensili da ottobre 2011 a giugno 2015. Parte attrice, dunque, agiva per ottenere la declaratoria di nullità del contratto di locazione oltre alla condanna del locatore alla restituzione dei canoni versati. Sul punto, il collegio adito ha chiarito che: “in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto a ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”. Sulla scorta di ciò e del principio enunciato dagli Ermellini, è pertanto possibile trarre delle conclusioni evidenti in casistiche di tale natura. Innanzitutto che (i) la pretesa restitutoria del conduttore è sempre da ricondurre, in tali casi, nell’alveo della norma di cui all’art. 2033 cod. civ. (l’indebito oggettivo) secondo cui “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”. Dopodiché, (ii) le ipotesi legislative in cui, nonostante il venir meno del vincolo contrattuale, le prestazioni sono irripetibili sono da ritenersi eccezioni rispetto alla regola generale (ciò vale ad esempio nel caso di risoluzione per inadempimento del contratto). Inoltre, (iii) se il conduttore ha di fatto goduto dell’immobile (fatto storico certo ed ineliminabile nel caso di specie), il locatore ha sempre diritto di chiedere un indennizzo, al fine di eliminare lo squilibrio contrattuale venutosi a creare, all’esito di una valutazione oggettiva dell’utilità conseguita dal conduttore e, dunque, entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall’esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido: il locatore non avrà, però, diritto ad ottenere il mancato guadagno che avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di un contratto valido. Ultimo punto, di carattere processuale, è che (iv) il giudice non può mai statuire d’ufficio sull’ingiustificato arricchimento che rimane pertanto un’ipotesi di eccezione esclusivamente riservata alla parte (nel caso di specie il locatore era rimasto contumace).
