In presenza di problematiche urgenti all’immobile e del contemporaneo ed ingiustificato rifiuto del conduttore di consentire l’accesso nell’alloggio al locatore, il giudice può, in sede cautelare, imporre l’ingresso coattivo per l’esecuzione delle riparazioni: il dovere manutentivo stesso del locatore comporta, difatti, l’obbligo del conduttore di consentire tale prassi per l’esecuzione dei relativi interventi necessari alla messa in pristino dei luoghi.
La proprietaria di un palazzo avviava un ricorso d’urgenza perché non riusciva a intervenire nell’alloggio del suo inquilino, situato al decimo piano. Nell’appartamento sottostante, abitato da un’altra inquilina, si erano infatti verificate infiltrazioni d’acqua molto gravi. Per individuare la perdita e riparare la tubatura era indispensabile accedere all’appartamento del decimo piano. Tuttavia, l’inquilino impediva l’ingresso agli operai incaricati dei lavori, bloccando di fatto ogni intervento. La proprietaria chiedeva al giudice di ordinare all’inquilino di consentire l’accesso immediato, anche con l’ausilio della forza pubblica. La locatrice, sul punto, faceva presente che la riparazione era urgente per garantire condizioni di salubrità e sicurezza all’inquilina del piano inferiore e alla sua famiglia, e per evitare che il danno si estendesse ulteriormente, mettendo a rischio anche gli altri occupanti dello stabile. Il giudice adito, poste tali premesse, non ha potuto far altro che accogliere la richiesta della locatrice, ritenendo pienamente legittimo l’intervento d’urgenza (cfr. Trib. Torino, 23.01.2026). La decisione, nello specifico, si è fondata sulla necessità di intervenire immediatamente per eliminare le infiltrazioni e sull’obbligo del conduttore di consentire l’accesso quando l’ingresso nell’alloggio è indispensabile per evitare danni gravi. Il Tribunale ha osservato che la locatrice non solo aveva il dovere di intervenire per eliminare le infiltrazioni, ma anche un interesse diretto a farlo, sia per preservare l’immobile sia per evitare responsabilità verso terzi. Il Tribunale, sul punto, ha richiamato in via analogica l’art. 843 c.c., che impone al proprietario di consentire l’accesso quando è indispensabile per eseguire opere necessarie ad evitare il perimento del bene. Lo stesso principio, secondo il giudice, deve valere anche per il detentore dell’immobile, soprattutto quando l’unico modo per individuare e riparare la perdita è entrare nel suo alloggio. Gli artt. 1575 e 1576 c.c., d’altronde, attribuiscono al locatore il compito di consegnare l’immobile in condizioni adeguate ma anche di mantenerlo in tali condizioni per tutta la durata del rapporto. Ciò implica che il locatore sia di fatto obbligato ad intervenire ogni volta che siano necessarie riparazioni per preservare la funzionalità e la sicurezza dell’alloggio. Il conduttore, dal canto suo, è tenuto a tollerare anche quelle attività preliminari all’esecuzione delle riparazioni, cioè i sopralluoghi diretti a verificare la tipologia di interventi da eseguire (cfr. Trib. Reggio Calabria 28.11.2005). Allo stesso modo, quando il locatore deve eseguire lavori di ristrutturazione nell’immobile ancora occupato dal conduttore, quest’ultimo dovrà consentire l’accesso ma potrà pretendere che gli interventi siano eseguiti senza arrecargli pregiudizio, né a lui né ai beni di sua proprietà (cfr. Trib. Monza 01.06.2004), avendo diritto, in caso di privazione del godimento di parte della cosa locata, ad una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento, se l’esecuzione delle stesse si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni (cfr. art. 1584 c.c., co. 2).
