La vendita di un immobile commerciale è un’operazione complessa che richiede attenzione a diversi aspetti legali, fiscali e valutativi. Un immobile si considera commerciale quando rientra nella categoria catastale C, definita dall’Agenzia delle Entrate, che comprende negozi, uffici, centri commerciali, ristoranti, bar, capannoni industriali, magazzini e depositi.
Per concludere una vendita di un immobile commerciale in modo vantaggioso ed evitare problemi, è essenziale considerare diversi aspetti. Primo tra questi è certamente quello di determinare il prezzo corretto di vendita per attrarre potenziali acquirenti e concludere la vendita in tempi ragionevoli. Alcuni fattori che incidono sul valore dell’immobile commerciale sono l’ubicazione, le dimensioni, lo stato di conservazione, la redditività (se l’immobile è affittato, il rendimento annuo può influenzare il valore di mercato) e certamente l’andamento generale del mercato immobiliare: consultare esperti e farsi coadiuvare da professionisti del settore è il primo passo per giungere ad una definizione di un prezzo competitivo per la compravendita. Riguardo, poi, ai documenti necessari per procedere alla predetta operazione, occorre predisporre una serie di atti tra cui: (i) l’atto di proprietà che dimostra la titolarità dell’immobile (può essere un rogito notarile, una donazione o una successione), (ii) una visura catastale ed una planimetria dello stabile (iii) il certificato di agibilità (necessario per dimostrare che l’immobile è idoneo all’uso commerciale), (iv) l’APE (l’Attestato di Prestazione Energetica): (v) le certificazioni impiantistiche, (vi) la conformità urbanistica ed edilizia (per accertarsi che l’immobile rispetti le norme vigenti e, infine, (vii) l’eventuale contratto di locazione: se l’immobile è affittato, inoltre, sarà opportuno anche fornire, in alcuni casi, la rinuncia al diritto di prelazione da parte del conduttore. Il diritto di prelazione consente all’affittuario di un immobile commerciale destinato ad attività aperte al pubblico (come negozi, bar e ristoranti) di avere la priorità nell’acquisto, alle stesse condizioni offerte a terzi. Il proprietario, prima di vendere, deve informarlo per iscritto specificando prezzo e condizioni. L’affittuario ha solitamente sessanta giorni per accettare e confermare l’acquisto o rifiutare. Se il proprietario vende l’immobile senza rispettare la prelazione, l’affittuario può esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi, subentrando all’acquirente alle stesse condizioni. Tuttavia, la prelazione non si applica in alcuni casi, come vendite a comproprietari, coeredi o per espropriazione forzata. Per ciò che, poi, riguarda le tasse sulla vendita di un immobile commerciale, la principale imposta a carico del venditore è la tassa sulla plusvalenza, che si applica se l’immobile viene venduto a un prezzo superiore a quello di acquisto o di costruzione. Se sono trascorsi più di cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, non è prevista alcuna tassazione sulla plusvalenza. Se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza è considerata reddito e deve essere dichiarata dal venditore. Se il venditore è un privato, questa è tassata con l’aliquota IRPEF progressiva (minimo 23%) oppure, su richiesta al notaio, con un’imposta sostitutiva del 20%, spesso più conveniente. Se il venditore è un’impresa, la plusvalenza è tassata nell’ambito del reddito d’impresa ed è soggetta a IRES e IRAP. Le ulteriori imposte, poi, previste nella compravendita (imposta di registro, ipotecaria e catastale) sono a carico dell’acquirente.
