Il nostro ordinamento prevede una disciplina chiara e precisa in materia di locazioni ad uso abitativo, venendo incontro alle preoccupazioni dei tanti inquilini che, in sede di sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione oppure all’approssimarsi della scadenza contrattuale, hanno da sempre difficoltà a districarsi tra i vari adempimenti da svolgere; il nostro Studio, peraltro, si occupa spesso di tali problematiche molto frequenti nella realtà quotidiana, fornendo una consulenza dettagliata sia a tutela dei conduttori che in supporto ai proprietari-locatori. Entrando nello specifico, una delle principali preoccupazioni dell’inquilino è proprio quella di dover lasciare l’immobile alla scadenza naturale del contratto, soprattutto allorquando il proprietario abbia manifestato la volontà di non rinnovarlo. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, i conduttori possono continuare a risiedere nell’immobile anche in assenza di un rinnovo formale da parte del locatore. La normativa fornisce indicazioni precise sul rinnovo tacito e sulle modalità per evitarlo. Secondo la normativa vigente, il contratto di locazione si rinnova automaticamente alla scadenza, senza bisogno di un accordo esplicito tra le parti in tal senso. In assenza di comunicazioni da parte di locatore o conduttore, l’accordo viene quindi prorogato. In alcuni casi, può persino proseguire nonostante l’intenzione contraria delle parti, qualora le comunicazioni siano state effettuate in modo non corretto. I contratti di locazione ad uso abitativo prevedono due periodi di validità, 3+2 (a canone concordato) o 4+4 (a canone libero) e la durata complessiva della locazione non ha particolare rilevanza per il tema trattato. Ad esempio, infatti, un conduttore può risiedere nella stessa abitazione per 15 anni con un contratto 3+2 rinnovato più volte: in tale contesto, ogni periodo triennale rappresenta una prima scadenza, seguita da una seconda scadenza biennale. Come si diceva, dunque, in mancanza di comunicazioni contrarie da entrambe le parti, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni, sia alla prima che alla seconda scadenza. In questo modo, l’inquilino può continuare a vivere in affitto ed il proprietario riscuotere le somme pattuite. Nel contratto 4+4, il rinnovo avviene a parità di condizioni e durata, mentre per il contratto 3+2 l’estensione riguarda solo altri due anni.
Tuttavia, può accadere che, nonostante il locatore abbia manifestato la volontà di non rinnovare il contratto, il conduttore sia comunque legittimato a restare all’interno dell’immobile. In tali casi, il contratto si considera rinnovato nonostante la diversa volontà del proprietario.
Ciò accade poiché il locatore, quando intendesse terminare il contratto, deve rispettare una serie di condizioni. La disdetta deve essere trasmessa con almeno sei mesi di preavviso tramite raccomandata a/r o PEC. Se avviene tramite altre modalità (ad esempio, verbalmente o tramite e-mail semplice) o fuori tempo massimo, la disdetta può essere quindi contestata. Infine, il locatore può rifiutare il rinnovo senza indicare un motivo specifico solo alla seconda scadenza del contratto, mentre alla prima deve dimostrare l’urgenza di riutilizzo dell’immobile (per esempio, per necessità abitative): il locatore, peraltro, è tenuto a porre in essere le attività indicate a sostegno della disdetta nel termine di un anno.
